Manutenção e Reparos no Imóvel Alugado: Quem Paga a Conta?

Deu problema no chuveiro? A torneira está pingando? Pintou uma infiltração? Essas situações acontecem, mas quem é responsável por consertar e pagar a conta quando o imóvel é alugado: inquilino ou proprietário?

Essa é uma dúvida super comum e a resposta depende do tipo de problema. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) ajuda a definir as responsabilidades, mas vamos simplificar pra você!

Responsabilidade do PROPRIETÁRIO:

O proprietário é responsável por entregar o imóvel em perfeitas condições de uso e por consertar problemas anteriores à locação ou problemas estruturais do imóvel. Pense em coisas maiores, que afetam a estrutura ou a segurança do prédio/casa.

Importante: Prazo para reportar problemas pré-existentes

Para que um problema seja considerado pré-existente (responsabilidade do proprietário), ele deve ser reportado dentro dos primeiros 40 dias do contrato. Após esse período, entende-se que o problema decorreu do uso normal do imóvel, tornando-se responsabilidade do inquilino.

• Problemas Estruturais: Infiltrações grandes (lajes, paredes), problemas no telhado, rachaduras sérias, defeitos em vigas ou colunas.
• Redes Elétrica, Hidráulica e de Gás (Problemas Ocultos/Antigos): Vazamentos internos nas paredes, problemas na fiação elétrica geral, defeitos no sistema de gás que não foram causados por mau uso.
• Equipamentos Essenciais (com defeito pré-existente): Se o aquecedor central, a caixa d'água ou outros itens essenciais já estavam com problemas antes de você entrar, o conserto é do proprietário.
• Desgastes Naturais de Longo Prazo: Troca de caixa d'água antiga, reforma de telhado desgastado pelo tempo.
• Vícios Ocultos: Problemas que não eram aparentes na vistoria de entrada e que surgem depois, mas que já existiam antes da locação (desde que reportados dentro do prazo de 40 dias).
• Despesas Extraordinárias de Condomínio: Grandes reformas e melhorias no condomínio são conta do proprietário.

Responsabilidade do INQUILINO:

O inquilino é responsável por cuidar do imóvel como se fosse seu e por consertar os danos causados por ele mesmo, seus dependentes, visitantes ou animais de estimação, além da manutenção preventiva e pequenos reparos decorrentes do uso normal. Também são de responsabilidade do inquilino os problemas que surgirem após os primeiros 40 dias de contrato, exceto se comprovadamente estruturais.

• Pequenos Reparos e Manutenção Preventiva:
  • Conserto ou troca de torneiras, sifões, registros, rabichos que estragaram com o uso.
  • Desentupimento de vasos sanitários, pias, ralos.
  • Manutenção de tomadas, interruptores, troca de lâmpadas.
  • Conserto de descarga.
  • Limpeza de calhas (em casas).
  • Manutenção de aquecedores (limpeza, troca de peças de desgaste).
  • Pequenos reparos em pisos, paredes (arranhões, furos de quadros) e pintura interna ao final da locação (se necessário para devolver nas mesmas condições).
  • Manutenção de jardins (em casas).
  • Troca de vidros quebrados.
• Danos Causados pelo Inquilino: Qualquer estrago causado por mau uso, negligência ou acidente (ex: parede manchada, porta quebrada, etc.).
• Problemas após 40 dias: Qualquer problema que surgir após os primeiros 40 dias do contrato, a menos que seja comprovadamente estrutural ou um vício oculto grave.

Regra de Ouro:

• Estrutural ou problema reportado nos primeiros 40 dias? -> Proprietário.
• Manutenção do dia a dia ou problema após 40 dias de uso? -> Inquilino.

E se eu não tiver certeza?

Na dúvida, o melhor caminho é sempre comunicar a imobiliária (CASA 192). Descreva o problema detalhadamente, se possível com fotos. Nós analisaremos a situação e indicaremos de quem é a responsabilidade e como proceder.

Cuidar bem do imóvel e comunicar rapidamente qualquer problema evita dores de cabeça e garante uma boa relação durante toda a locação!